מכירת קרקעות היא הקנייה של הבעלות בקרקע מידי הבעלים הנוכחי אל הרוכש.
מכירת קרקע עשויה להצמיח למוכר רווח נאה, אם יידע לערוך את הבדיקות המקדימות הנדרשות לשם קבלת תמונה מלאה אודות פוטנציאל הקרקע שבכוונתו למכור ונטל המס שהוא
עתיד לחוב בו כתוצאה מהעסקה.
שקלול מקדים של כלל הנתונים הרלוונטיים, יאפשר למוכר לנקוב בתג מחיר הולם טרם הפצת הקרקע למכירה.
בדיקת המצב המשפטי של הקרקע
בשלב ראשון, יש לוודא כי על הקרקע לא רובץ חוב, שיעבוד, או רישום סותר אשר עשוי לעכב או למנוע מרוכשים פוטנציאליים לרכוש את הקרקע. ניתן לערוך את הבדיקה אודות מצבה המשפטי של הקרקע על ידי הוצאת נסח רישום מקרקעין המנוהל על ידי מרשם המקרקעין. רצוי לבחון את המצב המשפטי של הקרקע המצויה באזור המרכז בסיוע עורך דין מקרקעין נתניה.
בדיקת המצב התכנוני של הקרקע
השלב השני כולל איסוף של המידע הנוגע למצבה התכנוני של הקרקע, כפי שהוא מופיע בצורתו העדכנית וההיסטורית במנהל ההנדסה של הרשות המקומית בה מצויה הקרקע על מנת להציג תמונה מלאה לרוכש. ישנם קוני דירות המוכנים לרכוש רק נכס שבנייתו הושלמה ויש מי שמוכן לרכוש קרקע לבניה או קניית דירה ללא טופס 4, על סמך התחייבות המוכר לפעול להוצאתו.
בדיקת אפשרות שינוי ייעוד הקרקע
הקרקעות בעלות הערך הגבוה ביותר הן קרקעות למגורים ולמסחר. שינוי הייעוד של קרקע מזו שהשימוש בה מותר לצרכי חקלאות לקרקע המאפשרת שימוש למטרות מסחר או מגורים, עשוי להעלות את שוויה בעשרות ואף מאות אחוזים.
קיימים סיפורים רבים אודות בעלי קרקע אשר רכשו אותה במחיר נמוך מאוד, בשל הימצאותה באזור נידח ולא אטרקטיבי, ולאחר מספר שנים הפך אזור זה למוקד פיתוח לטובת מגורים ומסחר. מסיבה זו, רצוי לערוך בדיקה באמצעות עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, בדבר הפוטנציאל לשינוי הייעוד של הקרקע.
בדיקת עלויות הקרקע בראי מס שבח
ההחלטה על המחיר שבו תשווק הקרקע על ידי המוכר, נדרש לגלם גם הכרה בהוצאות הצפויות כתוצאה מהמכירה, בראי דיני המס. על מכירת מקרקעין, חלה חובה בתשלום מס שבח מקרקעין. מס זה מוטל על ההפרש בין עלות רכישת הקרקע בעבר למחיר שבו יהיה בידי בעלי הקרקע למכור אותה בהווה.
מדובר בסכום מס של 25% מהשבח שממנו נהנית הקרקע במועד המכירה. יחד עם זאת, דיני המס מאפשרים בתנאים מסוימים ליהנות מפטור בגין מס השבח בין אם באופן מלא ובין אם באופן חלקי. על מנת לקבל החלטה מושכלת באשר למחיר האידיאלי לשיווק הקרקע, מוטב להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין.
מכירת קרקעות – לעשות זאת בתבונה
מכירת נדל"ן דורשת היכרות עם דיני מיסוי המקרקעין, דיני המקרקעין הכללים ודיני התכנון והבניה. עסקת מכירת קרקע היא בין העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחייו של כל אדם ומסיבה זו מצריכות בחינה מקצועית של מכלול הנתונים על ידי גורם בקיא ומנוסה בתחום המקרקעין.
