שוק הנדל"ן בישראל רותח, מחירי הדירות ממשיכים לעלות, ויש ניסיונות בלתי פוסקים לייצר עוד יחידות דיור כדי להגדיל את ההיצע. אחד הפתרונות הוא פינוי בינוי. אם תמיד שמעתם את המושג הזה, ואף פעם לא הצלחתם להבין בדיוק במה מדובר, או מה עושים בפרויקט של פינוי בינוי, אז הגעם למקום הנכון. הכנו כאן בדיוק בשבילכם מדריך פשוט וברור שיסביר לכם בדיוק מהו פינוי בינוי ומה כרוך בתהליך.
פינוי בינוי
כפי שהסבירו לנו המומחים של חברת טרא העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית בירושלים, פינוי בינוי הוא תהליך שבו הורסים מבני מגורים ישנים במקום מסוים ובמקומם בונים מבני מגורים חדשים יותר. היתרון המרכזי הוא בנייה מודרנית בסטנדרטים גבוהים יותר ועם תקנים מחמירים יותר, כאשר לרוב גם בונים כמות גדולה יותר של דירות מזו שהייתה לפני תחילת התהליך. לדיירים דואגים כמובן לדיור חלופי במהלך הבנייה.
מה כולל תהליך של פינוי בינוי
כדי לבצע פינוי בינוי יש צורך באישור התב"ע, הסמכות לאישור זה שייכת לוועדה מחוזית. כדי שניתן יהיה לבצע תהליך של פינוי בינוי במתחם מסוים המדינה חייבת להכריז עליו כמתחם מיועד לפינוי בינוי. לרוב מכריזים פינוי בינוי על מתחמים שלמים שכוללים לכל הפחות 24 יחידות, ולא על בניין מגורים ספציפי.
בנוסף, על פי החוק דרוש רוב של 80 אחוזים מבעלי הדירות על מנת שיהיה ניתן לבצע תהליך של פינוי בינוי. לפני קצת יותר משנה (באוקטובר 2001) אושר בוועדת הפנים תיקון לחוק, ולפיו הרוב שיידרש על מנת להתחיל תהליך של פינוי בינוי יהיה 66% (שני שליש) מן הדיירים. בנוסף, בעלי דירות שבהן בוצעו עבירות בנייה לא נכללים בספירה הנדרשת להשגת רוב.
התנאים הדרושים לפינוי בינוי
על פי החוק, בזמן הבנייה במתחם היזם הבונה חייב לדאוג לדיירים לדיור חלופי, כאשר עם תום התהליך הם יקבלו דירה חדשה בבניין. החוק מאפשר לדיירים לקבל פיצוי כספי במקום הדירה, כאשר גובה הפיצוי נקבע במשא ומתן בין היזם הבונה לדייר. יתרון משמעותי בתהליך הוא העובדה שלמרות שהדיירים כביכול מוכרים את הדירה הקיימת שלהם ומקבלים דירה חדשה, הם פטורים מתשלום של מסים שונים כמו מס שבח, מס רכישה, או היטל השבחה.
המסלולים השונים של פינוי בינוי
ישנם שני מסלולים אפשריים שבהם יכול להתקיים תהליך פינוי בינוי:
מסלול רשויות – במסלול זה המדינה מכריזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי, ומעבירה את האחריות לקידום העניים לרשות המקומית.
מסלול מיסוי – במסלול זה הדיירים או יזם פרטי מקדמים את ההכרזה.
לסיכום
פינוי בינוי הוא אחת הדרכים להגדיל את היצע הדירות בשוק. היתרונות הגדולים בתהליך הם הרס של בניינים ישנים במצב פחות טוב, ובנייה של בנייני מגורים חדשים בסטנדרטים גבוהים יותר, כאשר כמובן הבניינים מכילים כמות גדולה יותר של יחידות דיור.
